مدیر ساختمان کیست؟ شرح وظایف و اختیارات وی چیست؟

در سال‌های اخیر، شاهد افزایش جمعیت، سکونت مردم در شهرهای بزرگ و افزایش آپارتمان‌نشینی بودیم. امروزه، تعداد زیادی از افراد در خانه‌های آپارتمانی زندگی می‌کنند. برای برقراری آرامش و رعایت قوانین در آپارتمان، فردی به عنوان مدیر ساختمان انتخاب می‌شود تا کار اداره امور ساختمان را انجام دهد و تصمیمات ساکنان ساختمان را اجرا کند. مدیر ساختمان، اختیارات و وظایف مشخصی دارد و در ازای انجام امورات ساختمان، از حقوق خاصی برخوردار می‌شود.

در این نوشته قصد داریم درباره وظایف مدیر ساختمان با شما صحبت کنیم و اختیارات، حقوق و مسئولیت مدیر ساختمان در قبال حوادث را به شما توضیح دهیم. دانستن این نکات، برای تمام ساکنان آپارتمان‌ها ضروری است؛ زیرا از نظر حقوقی و قانونی، وظایف و اختیارات مدیر ساختمان را بررسی خواهیم کرد و نکات مهم برای انتخاب مدیر ساختمان را به شما توضیح خواهیم داد. همچنین وظایف ساکنین در قبال مدیر ساختمان را به شما توضیح می‌دهیم تا بتوانید در آپارتمان خود، با صلح و آرامش زندگی کنید و مشکلی نداشته باشید.

اگر دوست دارید با حقوق و وظایف مدیر ساختمان آشنا شوید، از شما دعوت می‌کنیم که تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید.

مدیر ساختمان کیست؟

مدیر ساختمان، کسی است که توسط مجمعِ عمومی مالکان انتخاب می‌شود و مسئولیت اداره امور ساختمان و اجرای تصمیماتِ مجمع عمومی مالکان را برعهده دارد. با حضور یک مدیر ساختمان خوب، تمام ساکنان می‌توانند در آرامش و راحتی زندگی کنند و از رعایت قوانین و نظم در ساختمان لذت ببرند.

باید بدانید که وظایف مدیر ساختمان کاملاً مشخص است و انجام کارهایی مانند دریافت شارژ از اعضای ساختمان، برنامه‌ریزی برای نظافت ساختمان، حل‌وفصل دعوای میان ساکنان، جلوگیری از شلوغی و رفع مشکلات ساختمان را برعهده دارد. برای انجام این کارها، مدیر ساختمان از حقوق و اختیارات مشخصی برخوردار می‌شود تا بتواند امورات ساختمان را بهتر مدیریت کند.

البته ساکنین آپارتمان نیز در مقابل مدیر ساختمان مسئولیت‌هایی دارند و باید وظایف خود را به‌درستی انجام دهند تا مدیر، قادر به انجام کارهای مختلف ساختمان باشد. در ادامه با مسئولیت‌های مدیر و اهالی ساختمان نسبت به یکدیگر آشنا خواهید شد.

مدیر ساختمان خوب چه ویژگی و مهارتی می بایست داشته باشد؟

داشتن یک مدیر ساختمان خوب و حرفه ای برای ساختمان نعمتی است که همه همسایه ها و پرسنل ساختمان از داشتن آن بهره مند خواهند شد. اما سوال اینجاست که یک مدیر ساختمان خوب چه ویژگی و مهارت و خصوصیاتی می بایست داشته باشد؟

• آشنایی با مبانی و اصول مدیریت منابع انسانی
• داشتن دیسیپلین و نظم کاری
• دانش مالی و شفافیت مالی
• شم اقتصادی و مدیریت هزینه‌ها
• صداقت و درستکاری
• قدرت حل مسئله و مدیریت چالش‌ها
• روابط عمومی بالا
• نقدپذیر و پیگیر
• آشنایی کامل به مسائل حقوقی و قوانین و مقررات مرتبط با ساختمان
• رازداری و حفظ حریم شخصی اهالی ساختمان

مدیر ساختمان چگونه انتخاب می‌شود؟

بسیاری از افراد این سوال را می‌پرسند که مدیر ساختمان چگونه انتخاب می‌شود؟ باید بدانید که مدیر ساختمان، در جلسه مجمع عمومی مالکان انتخاب خواهد شد. در این جلسه، افراد به کاندیدهای انتخابی رای می‌دهند و فرد با بیشترین میزان آرا را به عنوان مدیر ساختمان انتخاب خواهد شد. البته این روال در مجتمع های بزرگتر کمی فرق می کند و پس از انتخاب اعضای هیات مدیره و بازرسین، مدیرعامل انتخاب می شود.

احتمالاً این سوال برای شما پیش آمده است که مجمع عمومی مالکان چیست؟ طبق ماده 7 قانون تملک آپارتمان‌ها، هرکدام از واحدهای مسکونی، باید فردی را برای شرکت در جلسات ساختمان انتخاب کند که نماینده آن واحد است. با جمع شدن حداقل سه نفر از مالکان، مجمع عمومی مالکان تشکیل می‌شود. در جلسه مجمع عمومی مالکان، اکثر تصمیمات مربوط به اداره امور ساختمان، حفظ و نگهداری از ساختمان و… اتخاذ می‌شود. با اکثریت آرا، مدیر ساختمان انتخاب می‌شود و به مدت یک سال، اداره ساختمان و پیگیری کارها توسط مدیر ساختمان انجام می‌شود.  

بعد از مشخص شدن مدیر ساختمان، قراردادی بین مدیر ساختمان و ساکنین منعقد می‌شود. در قرارداد مدیر ساختمان همه موارد به صورت کتبی ثبت می‌شود و نکات مهم مانند وظایف مدیر، حقوق و اختیارات او قید خواهد شد. با وجود این قرارداد کتبی، تمام کارها به صورت قانونی انجام خواهد شد و وظایف مدیر ساختمان قابل پیگیری است.

بعد از بستن قرارداد بین مدیر ساختمان و مالکان، شخص انتخاب‌شده مشغول به کار می‌شود و وظایف خود را در ساختمان انجام می‌دهد.

شرح وظایف و اختیارات مدیر ساختمان

حالا که با نحوه انتخاب مدیر ساختمان آشنا شدید، خوب است درباره وظایف مدیر ساختمان نیز اطلاعات بیشتری کسب کنید و با مسئولیت‌های مدیر ساختمان در قبال حوادث مختلف آشنا شوید. برای اجرای بهتر این کارها، خوب است ساکنان ساختمان با مدیریت ساختمان همکاری کنند و کارهای لازم را به‌موقع انجام دهند تا نظم و آرامش در ساختمان برقرار شود.

موارد زیر از جمله وظایف مدیر ساختمان محسوب می‌شود که باید با همکاری اهالی ساختمان اجرا شود:

1- مدیریت امور آپارتمان:

مدیر ساختمان، باید تمام مسائل ساختمان را مدیریت کند و امورات مهم را با برنامه‌ریزی انجام دهد. مثلاً مدیر ساختمان باید برای افزایش امنیت ساختمان تلاش کند و با نصب دوربین مداربسته، نصب حفاظ امنیتی و… از ورود افراد غریبه به حریم ساختمان و سرقت جلوگیری کند. با مدیریت درست، ساکنان ساختمان با راحتی و آرامش بیشتری زندگی خواهند کرد و درگیر حوادث و خطرات نخواهند شد. همچنین ایجاد نظم و انضباط در ساختمان، تنها با مدیریت درست اتفاق می‌افتد و به همین دلیل اهمیت زیادی دارد. داشتن یک منشور یا قوانین و مقررات برای ساختمان می توان کمک خوبی به مدیر مجتمع و ساکنین نماید.

2- تعیین قوانین آپارتمان:

مدیر ساختمان باید با همکاری و هم‌فکری اهالی ساختمان، قوانین آپارتمان را تعیین کند. مواردی مانند نحوه جابجایی و حمل نخاله و زباله‌ها، اجازه نگهداری حیوانات خانگی در واحدهای مسکونی، حفظ نظافت راهروها و پارکینگ ساختمان، ممنوعیت حمل بار و اثاث کشی با آسانسور ساختمان، مراقبت از سقف و پشت بام، رعایت اصول برگزاری مهمانی در آپارتمان، حفظ زیبایی و ظاهر نما از جمله قوانین آپارتمان‌های مسکونی است. زمانی که مدیر ساختمان به همراه اهالی دور هم جمع می‌شوند و جلسه تشکیل می‌دهند، قوانین لازم برای آپارتمان خود را مشخص می‌کنند. بعد از تعیین قوانین، اکثر اعضا باید با اجرای قوانین موافقت کنند تا این قوانین تصویب شوند و در ساختمان اجرا شوند.

در واقع مدیر ساختمان نمی‌تواند به‌تنهایی قوانین آپارتمان را مشخص کند و باید با هم‌فکری و موافقت اهالی ساختمان قوانین ضروری را مشخص کند. به همین دلیل است که قوانین ساختمان‌های مختلف با هم فرق دارد و در بعضی از آپارتمان‌ها، مواردی مانند کشیدن سیگار در راهروها یا نگهداری از حیوانات در آپارتمان مجاز است و در بعضی از آپارتمان‌ها، این فعالیت‌ها ممنوع است.

3- تعیین مبلغ شارژ واحدها:

تمام ساکنان ساختمان باید در پرداخت هزینه‌های مربوط به نظافت ساختمان، انجام تعمیرات ساختمان، پرداخت صورت‌حساب‌های ساختمان و حقوق نگهبانان ساختمان سهیم باشند. به همین دلیل است که هر ماه، مبلغی به عنوان شارژ ساختمان از اعضا گرفته می‌شود تا هزینه‌های ساختمان پرداخت شود. مدیر ساختمان، با توجه به برنامه‌ها و هزینه‌های جاری ساختمان، مبلغ لازم برای شارژ ساختمان را تعیین می‌کند و در جلسه مجمع عمومی مالکان با سایر اعضا در میان می‌گذارد. پس از توافق اکثریت افراد، این مبلغ به عنوان شارژ ساختمان تعیین خواهد شد. سپس مدیر ساختمان، شارژ ماهانه را از هرکدام از واحدها جمع‌آوری می‌کند.

در صورتی که یک یا چند واحد ساختمان، مبلغ شارژ را پرداخت نکنند، مدیر ساختمان می‌توان این موضوع را پیگیری کند و حتی از طریق قانون برای رفع این مشکل و دریافت شارژ اقدام کند.

4- مدیریت شارژ ماهانه:

بعد از جمع‌آوری شارژ ماهانه، مدیر ساختمان این مبلغ را برای مدیریت امور ساختمان خرج می‌کند. شاید بپرسید که اصلی‌ترین هزینه‌های ساختمان چیست؟ باید بدانید که مدیر ساختمان باید هزینه‌های مختلفی را پرداخت کند؛ مثلاً هزینه قبوض برق را پرداخت کند، لامپ‌های سوخته راهرو را تعویض کند، هزینه نظافت ماهانه ساختمان را بپردازد، برای شارژ سالانه کپسول آتش نشانی اقدام کند، حقوق نگهبان ساختمان را پرداخت کند، هزینه لازم برای نگهداری و سرویس آسانسور را بپردازد و هزینه لازم برای تعمیرات لوله‌کشی ساختمان و رفع ترکیدگی لوله‌ها را پرداخت کند.

یکی از وظایف ساکنین در قبال مدیر ساختمان این است که شارژ خود را به‌موقع و به صورت منظم پرداخت کنند تا مدیر ساختمان، قادر به پرداخت صورت حساب‌های ساختمان باشد.

6- رسیدگی به اعتراضات و شکایات ساکنان:

در یک آپارتمان، چندین خانواده با فرهنگ‌ها و اخلاقیات متفاوت زندگی می‌کنند و طبیعی است که میان افراد، اختلافاتی پیش بیاید. زمانی که دو یا چند نفر از ساکنان با هم مشکل داشته باشند، این موضوع روی زندگی آپارتمانی تمام افراد تاثیر می‌گذارد و برای دیگران نیز مزاحمت و ناراحتی ایجاد می‌کند. وظیفه مدیر ساختمان این است که اختلافات میان افراد را برطرف کند و به شکایت‌ها و اعتراض‌ها رسیدگی کند.

بنابراین اگر شما در آپارتمان زندگی می‌کنید و با یکی از همسایه‌ها اختلاف نظر دارید، بهتر است با سازش و گفتگو این مساله را با همسایه در میان بگذارید تا بدون دعوا، مشکل برطرف شود. در صورتی که مشکل حل نشد، می‌توانید به مدیر ساختمان اطلاع دهید تا مساله را پیگیری کند و بدون نیاز به شکایت و اقدامات قانونی، مشکل را برطرف کند. با کمک مدیر ساختمان، نظم و آسایش در ساختمان برقرار خواهد شد و افراد می‌توانند با صلح و آرامش کنار هم زندگی کنند.

5- نظافت راهروها، پارکینگ و مشاعات ساختمان:

در هر ساختمان، قسمت‌هایی وجود دارد که بین تمام ساکنان مشترک است و توسط تمام اعضای ساختمان استفاده می‌شود. پارکینگ، لابی، راهروها، پله‌ها، پشت بام و محوطه جزو مشاعات ساختمان محسوب می‌شود. توجه به نظافت منظم مشاعات ساختمان، یکی از وظایف مدیر ساختمان است. (شما می‌توانید قوانین مشاعات ساختمان را در وبلاگ هوم سرویز بخوانید.)

مدیر ساختمان باید بخشی از شارژ ساختمان را برای نظافت کنار بگذارد و هزینه لازم برای نظافت راه پله و مشاعات ساختمان را پرداخت کند. نظافت مشاعات ساختمان، یک یا دو بار در ماه توسط نیروهای خدماتی انجام می‌شود. قیمت نظافت ساختمان به تعداد طبقات، تعداد واحدها، مساحت حیاط و پارکینگ و سایر مشاعات بستگی دارد. بعد از انجام نظافت ساختمان، تمام قسمت‌ها مانند راهروها، دیوارها، پله‌ها، شوتینگ زباله، آسانسورها، حیاط و باغچه، پارکینگ، پشت بام، شیشه‌ها، نرده‌ها و حتی کلیدهای پریز تمیز و ضدعفونی خواهند شد.

مدیر ساختمان باید بهترین نیروهای نظافتی را برای تمیز کردن راهروها و پارکینگ ساختمان انتخاب کند و به نحوه نظافت ساختمان توجه داشته باشد. علاوه بر نظافت ماهانه داخل آپارتمان و محوطه، مدیر ساختمان می‌تواند برای نماشویی ساختمان اقدام کند تا ظاهر و نمای ساختمان تمیز شود.

7- بیمه کردن ساختمان در برابر آتش‌سوزی:

یکی از مهم‌ترین وظایف مدیر ساختمان، پیگیری کارهای مربوط به بیمه ساختمان است. ضروری‌ترین بیمه برای هر ساختمان مسکونی، بیمه آتش‌سوزی است. در ساختمان، احتمال وقوع آتش‌سوزی به دلیل تجمع گاز یا اتصالی کردن برق وجود دارد و به همین دلیل، باید ساختمان در برابر حوادثی مانند آتش‌سوزی بیمه شود. مدیر ساختمان باید هزینه شارژ کپسول آتش نشانی و همینطور بیمه آتش‌سوزی ساختمان را بین واحدها تقسیم کند و سهم پرداختی هرکدام از واحدها را جمع‌آوری کند. سپس مدیر ساختمان باید مبلغ لازم برای بیمه آتش‌سوزی ساختمان را به دفاتر بیمه پرداخت کند و بیمه‌نامه را از مراکز قانونی بگیرد.

بعضی از مدیران ساختمان، علاوه بر بیمه آتش‌سوزی، سایر بیمه‌ها را نیز تهیه می‌کنند تا ساکنان ساختمان، زندگی آسوده‌تر و باکیفیت‌تری داشته باشند. بیمه سرقت، بیمه حوادث داخل ساختمان، بیمه سرایت آتش‌سوزی به مکان‌های مجاور، بیمه مسئولیت مدنی آسانسور، بیمه حوادث مربوط به کارگر و نگهبان و سرایدار از جمله سایر بیمه‌های موجود برای ساختمان‌های مسکونی است که مدیر ساختمان می‌تواند برای دریافت این بیمه‌ها اقدام کند.

نکته:

طبق ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، بیمه کردن ساختمان در برابر حوادث، تکلیف قانونی مدیر ساختمان است. در صورت کوتاهی مدیر ساختمان برای دریافت بیمه‌نامه و بروز حوادث، مدیر مسئول جبران خسارت‌های واردشده به ساختمان است. باید بدانید که مسئولیت مدیر ساختمان در قبال حوادث، مسئولیت کیفری نیست و فقط مسئولیت مدنی دارد؛ یعنی مدیر ساختمان باید خسارت‌های وارد شده به اشیا و اموال ساکنان را پرداخت کند.

8- ارائه گزارش فعالیت‌ها و گزارشات مالی:

یکی دیگر از وظایف مدیر ساختمان این است که گزارش‌های فعالیت‌های انجام شده برای ساختمان را به‌صورت ماهانه و سالانه آماده کند و روی تابلوی اعلانات ساختمان نصب کند تا ساکنان ساختمان در جریان هزینه‌های ساختمان و تعمیرات انجام شده برای ساختمان باشند.

ارائه گزارش‌های مالی و صورت‌حساب‌ها باعث ایجاد شفافیت می‌شود و کمک می‌کند که ساکنان ساختمان با مدیر ساختمان همراه شوند و برای انجام پروژه‌ها و تغییرات مختلف در ساختمان، با مدیر همکاری کنند.

9- نگهداری و سرویس آسانسور:

یکی از وظایف مدیر ساختمان در قبال آسانسور، نگهداری و سرویس مرتب آسانسور است. وجود آسانسور برای آپارتمان‌های چندطبقه بسیار ضروری و مهم است. به همین دلیل است که مدیر ساختمان باید اقدامات لازم برای سرویس و نگهداری از آسانسور را انجام دهد تا احتمال خراب شدن و گیر کردن آسانسور در طبقات به حداقل برسد.

بسیاری از مدیران حرفه‌ای، با شرکت‌های ارائه‌دهنده خدمات آسانسور و تعمیرکار آسانسور مجرب قرارداد می‌بندند تا افراد حرفه‌ای، کارهایی مانند بازرسی آسانسور، تعمیر قطعات و رفع ایرادات فنی آسانسور را به صورت منظم انجام دهند.

10- برنامه‌ریزی و انجام تعمیرات ساختمان:

گاهی اوقات، بعضی از قسمت‌های ساختمان به تعمیر نیاز دارد و باید این تعمیرات کوچک و بزرگ در ساختمان انجام شود. کارهایی مانند بنایی ساختمان، رفع گرفتگی لوله فاضلاب ساختمان، تعویض لوله‌کشی‌های قدیمی، تعمیر نمای ساختمان و… از جمله کارهایی هستند که در ساختمان‌های مسکونی انجام می‌شوند. باید بدانید که برنامه‌ریزی برای تعمیرات ساختمان، یکی از وظایف مدیر ساختمان است.

مدیر ساختمان باید مشکلات ساختمان را بررسی کند و هزینه لازم برای تعمیرات ساختمان را برآورد کند. سپس باید این هزینه‌ها را با ساکنان ساختمان در میان بگذارد و بعد از توافق افراد، برای انجام این کارها برنامه‌ریزی کنند. یکی از وظایف ساکنان در قبال مدیر ساختمان این است که هزینه‌های لازم برای تعمیرات ساختمان را به‌موقع پرداخت کنند تا مدیر قادر به رفع مشکلات ساختمان باشد.

جمع‌بندی مطالب

در این مطلب، درباره وظایف مدیر ساختمان با شما صحبت کردیم و مواردی مانند نحوه انتخاب مدیر ساختمان، حقوق مدیر ساختمان و مسئولیت ساکنین در قبال مدیر ساختمان را به شما توضیح دادیم. سپس تمام مسئولیت‌های مدیر ساختمان را به صورت مفصل بررسی کردیم تا با مسئولیت‌ها و وظایف مدیر بیشتر آشنا شوید و بتوانید مدیر ساختمان خود را بهتر انتخاب کنید.

از اینکه تا انتهای این نوشته با ما همراه بودید از شما متشکریم و امیدواریم این مطالب برای شما کاربردی و مفید باشد.

اگر به دنبال تیم حرفه‌ای و متخصص هستید تا کار تعمیرات ساختمان و نظافت برج را انجام دهد، به مجموعه هوم سرویز اعتماد کنید و انجام این کارها را به هوم سرویز بسپارید. در هوم سرویز، گروهی از افراد متخصص، باتجربه و متعد مشغول به کار هستند و کار نظافت ساختمان را با بهترین کیفیت و قیمت مناسب انجام می‌دهند. به جرات می توانیم بگوییم که هوسرویز بهترین همیار برای یک مدیر ساختمان حرفه ای است تا بتواند به راحتی و با کمترین هزینه خیال خود و ساکنین ساختمان را از انجام صحیح و سریع خدمات، راحت کند.

برای ثبت درخواست مرتبط با تعمیرات و نظافت ساختمان، کافی است به سایت و اپلیکیشن هوم سرویز مراجعه کنید و درخواست خود را ثبت کنید تا همکاران ما با شما تماس بگیرند و هماهنگی‌های لازم را انجام دهند.

همیار شماییم تا پایان سرویس…